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首頁(yè)本報(bào)通訊員?李文兵?李勝馗
北京市朝陽(yáng)區(qū)落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，針對(duì)老舊小區(qū)多、物業(yè)管理矛盾突出的問(wèn)題，從提高業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))組建率、物業(yè)服務(wù)覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三率”)入手，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理，為開(kāi)展社區(qū)常態(tài)化疫情防控、破解物業(yè)服務(wù)管理難題找到了“金鑰匙”。
從“物業(yè)管理協(xié)會(huì)”到“物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”
形成行業(yè)服務(wù)管理體系
為統(tǒng)籌開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理工作，北京市朝陽(yáng)區(qū)逐步建立并完善了區(qū)級(jí)—街鄉(xiāng)—社區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
推動(dòng)成立區(qū)級(jí)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，以行業(yè)組織的形式對(duì)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理，并搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會(huì)治理的平臺(tái)和橋梁。物業(yè)管理協(xié)會(huì)還先后制定了《北京市朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)議事規(guī)則》《北京市朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)自律準(zhǔn)則》《北京市朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員公約》等，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。
物業(yè)管理協(xié)會(huì)還對(duì)區(qū)內(nèi)103個(gè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目的房改房、老舊小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，形成了《朝陽(yáng)區(qū)住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，規(guī)范綜合服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容。
為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)融入社區(qū)治理，解決好小區(qū)最后“一百米”難題，朝陽(yáng)區(qū)43個(gè)街鄉(xiāng)全部成立了物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟及功能型黨組織，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)黨委“雙向進(jìn)入，交叉任職”，完善黨建聯(lián)建機(jī)制，設(shè)立黨員先鋒服務(wù)崗等方式，促進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理。
各街鄉(xiāng)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟根據(jù)屬地特點(diǎn)，積極創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理方法。
雙井街道在物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟中開(kāi)展“八大行動(dòng)”，即黨建引領(lǐng)先鋒行動(dòng)、議事協(xié)商融合行動(dòng)、市民訴求直派行動(dòng)、垃圾分類(lèi)促進(jìn)行動(dòng)、物業(yè)問(wèn)題治理行動(dòng)、環(huán)境秩序優(yōu)化行動(dòng)、安全隱患消除行動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，打破物業(yè)服務(wù)企業(yè)原有條塊分割、各管一片的壁壘，為企業(yè)相互聯(lián)系與資源共享搭建平臺(tái)，同時(shí)拓展了物業(yè)服務(wù)管理范圍，使物業(yè)服務(wù)管理成為城市治理的重要力量，促進(jìn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互相理解、互相支持。
六里屯街道探索建立“黨建引領(lǐng)、五方共治”模式，整合社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)、居民五方力量，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)治理融合發(fā)展。
建立五方會(huì)商機(jī)制。組織五方代表定期召開(kāi)議事協(xié)商會(huì)，充分征求民意，更快、更好、更及時(shí)地解決物業(yè)服務(wù)管理問(wèn)題。
建立雙向交叉任職機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)入社區(qū)擔(dān)任兼職副書(shū)記或副主任，參與社區(qū)治理工作;社區(qū)“兩委”班子成員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任兼職管理人員，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)。
建立聯(lián)合接訪機(jī)制。積極探索基層治理“最多跑一次”的新路徑，社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)黨委的組織下，聯(lián)合接待小區(qū)居民，定期舉辦聯(lián)合接訪日活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)受理物業(yè)服務(wù)管理投訴。
建立走動(dòng)式辦公機(jī)制。物業(yè)服務(wù)管理人員與社區(qū)工作者運(yùn)用“走動(dòng)式”工作法，深入樓間院內(nèi)，拉近與居民的距離。
建立“紅黑榜”獎(jiǎng)懲機(jī)制。制定《六里屯街道物業(yè)考核辦法》，實(shí)行日查、月考、季評(píng)、年底綜合考核機(jī)制，對(duì)企業(yè)服務(wù)履職、環(huán)境秩序管理、安全防范、黨建工作等進(jìn)行綜合檢查監(jiān)督。
“黨建引領(lǐng)、五方共治”強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任意識(shí)，有效化解了小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，12345熱線物業(yè)管理方面案件明顯下降，案件解決率和群眾滿意度均有提升。
從“業(yè)委會(huì)”到“物管會(huì)”
黨建引領(lǐng)推進(jìn)共建共治共享
朝陽(yáng)區(qū)把黨建引領(lǐng)物業(yè)“三率”建設(shè)，作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的基礎(chǔ)來(lái)抓，對(duì)已有業(yè)委會(huì)強(qiáng)化業(yè)務(wù)建設(shè)，提高業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和動(dòng)員業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)管理的能力。
大屯街道歐陸經(jīng)典社區(qū)萬(wàn)興苑小區(qū)由于消防設(shè)施老化，中控室消防報(bào)警主機(jī)及各樓宇區(qū)域火災(zāi)控制器處于癱瘓狀態(tài)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警器及其聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)故障率高，無(wú)法保證完好有效使用，給小區(qū)帶來(lái)了嚴(yán)重的安全隱患。
街道工委、辦事處通過(guò)“街鄉(xiāng)吹哨、部門(mén)報(bào)到”機(jī)制，協(xié)調(diào)區(qū)房管局、區(qū)民防局、區(qū)衛(wèi)健委、區(qū)消防支隊(duì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多個(gè)部門(mén)和單位進(jìn)行解決。過(guò)程中，存在資金投入缺口較大，小區(qū)地下空間由于歷史原因管理復(fù)雜等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)街道、社區(qū)反復(fù)協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)單位和其他使用方同意出資配合。但是，在使用小區(qū)公維資金上部分業(yè)主意見(jiàn)較大，在社區(qū)黨委指導(dǎo)下，小區(qū)業(yè)委會(huì)與業(yè)主進(jìn)行多輪協(xié)商，終于達(dá)成使用公維資金的共識(shí)，使困擾小區(qū)多年的問(wèn)題得以推進(jìn)解決。
朝陽(yáng)區(qū)按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，對(duì)暫時(shí)不能成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)建立物業(yè)管理委員會(huì)。為加大建設(shè)力度，在區(qū)委組織部統(tǒng)籌下，區(qū)委社會(huì)工委、區(qū)民政局等部門(mén)將物管會(huì)建設(shè)納入?yún)^(qū)級(jí)年度社會(huì)治理重點(diǎn)任務(wù)。
亞運(yùn)村街道安苑里社區(qū)率先成立小區(qū)物管會(huì)，明確了物管會(huì)的“三個(gè)角色”，第一個(gè)角色是當(dāng)好居民的代言人，加強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)等各方面溝通，積極維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益;第二個(gè)角色是當(dāng)好監(jiān)督員，行使好對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確、合理、有效地履行合同，開(kāi)展好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作;第三個(gè)角色是當(dāng)好協(xié)調(diào)員，主動(dòng)協(xié)調(diào)居民、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，更好地發(fā)揮橋梁紐帶作用。
各社區(qū)以物管會(huì)為載體，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理與樓院治理協(xié)調(diào)發(fā)展。建外街道北郎東社區(qū)光輝里小區(qū)物管會(huì)與樓院自治相結(jié)合，明確物管會(huì)“六項(xiàng)職責(zé)”，包括收集小區(qū)居民對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)建議;加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)督;主動(dòng)與社區(qū)黨委、居委會(huì)溝通情況;動(dòng)員小區(qū)居民參與小區(qū)治理;引導(dǎo)小區(qū)居民依法繳納物業(yè)費(fèi)。按照“管起來(lái)、美起來(lái)、聯(lián)起來(lái)、動(dòng)起來(lái)、亮起來(lái)”的標(biāo)準(zhǔn)，組織開(kāi)展“小樓院、微自治”活動(dòng)，使小區(qū)治理邁上新臺(tái)階。
朝陽(yáng)區(qū)推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理，通過(guò)物業(yè)黨組織和黨建工作“兩個(gè)覆蓋”，推動(dòng)社區(qū)治理各項(xiàng)重點(diǎn)工作任務(wù)完成，拓展了破解小區(qū)管理難題的新路徑。
老舊小區(qū)加裝外掛電梯是普遍性難題，朝陽(yáng)區(qū)委社會(huì)工委、區(qū)民政局在全區(qū)開(kāi)展“社區(qū)成長(zhǎng)伙伴計(jì)劃”時(shí)，將類(lèi)似問(wèn)題作為社區(qū)診斷的重點(diǎn)內(nèi)容，組織理論專(zhuān)家、實(shí)踐專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)社會(huì)組織進(jìn)行分析診斷，幫助街鄉(xiāng)提高對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)、物管會(huì)的指導(dǎo)能力，有效促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理難題的解決。
此外，各街道還結(jié)合全景樓院、全要素小區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)參與社區(qū)治理，推進(jìn)形成了多方共治的良好局面。
從“物業(yè)三率”到“三個(gè)物業(yè)”
推動(dòng)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)不斷提高
朝陽(yáng)區(qū)老舊小區(qū)多，提高黨建引領(lǐng)物業(yè)“三率”特別是物業(yè)覆蓋率難度較大。為破解這一難題，朝陽(yáng)區(qū)以老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)為重點(diǎn)，按照“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、國(guó)企支撐、社會(huì)協(xié)同、居民參與”的思路，成立北京朝陽(yáng)家園物業(yè)管理有限公司，作為國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底，目前已在全區(qū)26個(gè)老舊小區(qū)開(kāi)展服務(wù)，大幅度提升了全區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率。
既要提高物業(yè)“三率”，更要提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為此，朝陽(yáng)區(qū)提出建設(shè)法治物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)“三個(gè)物業(yè)”的要求，各街鄉(xiāng)、各部門(mén)積極探索實(shí)踐。
為打造一流“朝陽(yáng)物業(yè)”，朝陽(yáng)區(qū)科信局緊緊圍繞“法治物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)”工作目標(biāo)，按照城市大腦+智慧物業(yè)平臺(tái)+N個(gè)智慧應(yīng)用思路，形成“1+1+N”的智慧物業(yè)工作格局，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)支撐作用，以科技賦能助力黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會(huì)治理。
團(tuán)結(jié)湖街道多數(shù)小區(qū)是老舊小區(qū)，而且小區(qū)封閉條件較差、小區(qū)出入口多，樓棟門(mén)禁系統(tǒng)破損嚴(yán)重，平時(shí)小廣告屢禁不止，加上流動(dòng)人員無(wú)法精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，增加了小區(qū)管理難度，也給疫情防控帶來(lái)了困難。街道從長(zhǎng)遠(yuǎn)治理角度出發(fā)，引入高科技公司，在全地區(qū)小區(qū)出入口安裝智能體溫測(cè)控系統(tǒng)，居民進(jìn)入本小區(qū)需測(cè)量人員體溫并記錄人員信息，如有異常自動(dòng)報(bào)告街道指揮中心。在南北里和一二條兩個(gè)社區(qū)229個(gè)樓門(mén)安裝了智能人臉識(shí)別門(mén)禁系統(tǒng)，單元門(mén)只需刷臉或手機(jī)APP即可進(jìn)入樓門(mén)并記錄信息，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)樓門(mén)管理和疫情防控的雙重目的。
麥子店街道棗營(yíng)北里社區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)矛盾較多的實(shí)際，與酒仙橋法庭黨支部聯(lián)合打造“物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項(xiàng)目，酒仙橋法庭黨支部指派法官以黨支部副書(shū)記(席位制)身份加入社區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟黨支部，進(jìn)行法治專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟黨支部發(fā)動(dòng)各類(lèi)黨員收集轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，定期向聯(lián)盟黨支部匯報(bào)，聯(lián)盟黨支部根據(jù)清單內(nèi)容制定矛盾化解和普法工作方案。“物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項(xiàng)目先后解決小區(qū)鄰里采光糾紛、噪音糾紛等12件，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)、完善制度3項(xiàng)，有效促進(jìn)了小區(qū)和諧穩(wěn)定。
麥子店街道還以此為基礎(chǔ)，打造法治物業(yè)、智慧物業(yè)、綠色物業(yè)、安全物業(yè)、品牌物業(yè)等“五型物業(yè)”，推動(dòng)黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理高質(zhì)量發(fā)展。
八里莊街道作為老工業(yè)基地，由于房屋老化破舊，嚴(yán)重影響了居民的獲得感、幸福感和安全感。街道按照“黨建引領(lǐng)、政府指導(dǎo)、居民自治、社會(huì)化服務(wù)”的思路，創(chuàng)新開(kāi)展“大小物業(yè)綜合服務(wù)”模式，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)管理、菜單式物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)。
按照服務(wù)管理項(xiàng)目分類(lèi)，打破原有“樓、院”觀念，立足區(qū)域整體，將公共區(qū)域內(nèi)秩序管理、綠化養(yǎng)護(hù)、便民服務(wù)等項(xiàng)目分別“打包”整合，交由“大物業(yè)”管理。原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司作為責(zé)任主體的“小物業(yè)”，對(duì)樓體、公共設(shè)施設(shè)備及樓內(nèi)居民家中維修等提供服務(wù)。街道還統(tǒng)一引入轄區(qū)專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍，有償?shù)蛢r(jià)幫助居民解決維修難題。“大小物業(yè)”相互補(bǔ)缺，促進(jìn)了老舊小區(qū)“品牌物業(yè)”建設(shè)，紅廟社區(qū)機(jī)二委小區(qū)已經(jīng)成為全市的先進(jìn)典型。
從“被動(dòng)引領(lǐng)”到“主動(dòng)參與”
釋放物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力
黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理，激發(fā)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性、創(chuàng)造性，特別是在疫情防控中，主動(dòng)履行“四方責(zé)任”，為打贏社區(qū)疫情防控阻擊戰(zhàn)發(fā)揮了積極作用。在常態(tài)化服務(wù)中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理念也得到了更新，正在由“等問(wèn)題”向主動(dòng)“找問(wèn)題”轉(zhuǎn)變。
六里屯街道的北京三園物業(yè)管理有限公司黨支部將現(xiàn)代物業(yè)管理理念與社區(qū)治理相結(jié)合，創(chuàng)新性提出危機(jī)介入、舍得投入、服務(wù)深入、多方融入的“四入工作法”，釋放出黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理的內(nèi)生動(dòng)力。
危機(jī)介入。香河園街道新天第小區(qū)曾因物業(yè)管理矛盾，導(dǎo)致前物業(yè)失管，生活垃圾無(wú)人清理，樓道院內(nèi)衛(wèi)生無(wú)人打掃，小區(qū)停車(chē)場(chǎng)無(wú)人管理，居民頗有意見(jiàn)。在街道辦事處協(xié)調(diào)下，三園物業(yè)緊急介入服務(wù)管理工作。物業(yè)支部書(shū)記帶隊(duì)走訪群眾、征求意見(jiàn)、登記居民信息，啟動(dòng)應(yīng)急服務(wù)，以高于市場(chǎng)價(jià)招聘衛(wèi)生保潔員，用一周時(shí)間清理樓道垃圾、消毒消殺，經(jīng)過(guò)三個(gè)多月周到細(xì)致的服務(wù)，得到了業(yè)主的普遍認(rèn)可。最后經(jīng)全體業(yè)主投票，三園物業(yè)正式進(jìn)駐新天第小區(qū)，成為小區(qū)居民的好管家、好伙伴。
舍得投入。六里屯街道甜水園東里16號(hào)樓地下室積水是個(gè)老大難問(wèn)題，每到夏季就異味沖天，居民意見(jiàn)很大。三園物業(yè)主動(dòng)投入3萬(wàn)元資金，對(duì)地下管線污水管道進(jìn)行更換，徹底解決了污水排放問(wèn)題。建于1994年的道家園社區(qū)，高層樓消防設(shè)備陷入癱瘓狀態(tài)，管道腐蝕、無(wú)法上水，消防系統(tǒng)停止工作，安全隱患極大。三園物業(yè)自籌200多萬(wàn)元進(jìn)行徹底改造，受益群眾達(dá)3000多戶(hù)。
近年來(lái)，三園物業(yè)共投入資金600多萬(wàn)元，較好地改善了老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境硬件。公司黨支部認(rèn)為，越是基礎(chǔ)設(shè)施較差、設(shè)備老化，越要舍得投入資金進(jìn)行改造升級(jí)。
服務(wù)深入。三園物業(yè)黨支部主動(dòng)參與社區(qū)“大走訪”活動(dòng)，還通過(guò)微信、電話、座談等多種形式主動(dòng)問(wèn)需，征求意見(jiàn)建議，對(duì)部分小區(qū)居民反映的門(mén)禁破損問(wèn)題，公司舉一反三，先后為延靜東里小區(qū)、道家園紡織三小區(qū)、方華苑小區(qū)、新天第小區(qū)等5個(gè)小區(qū)、12棟高層樓門(mén)禁系統(tǒng)進(jìn)行改造升級(jí)。
多方融入。作為街道物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟和社區(qū)黨建工作協(xié)調(diào)委員會(huì)成員單位，三園物業(yè)黨支部主動(dòng)參與社區(qū)治理，只要街道和社區(qū)開(kāi)會(huì)或研究部署工作，公司都積極參與，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人積極參與街道、社區(qū)的聯(lián)席會(huì)、協(xié)商會(huì)，同時(shí)要求員工更多地參與社區(qū)工作，通過(guò)入戶(hù)走訪，形成了聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，成為社區(qū)治理的重要力量。
面對(duì)增加的工作量，三園物業(yè)黨支部認(rèn)為，只有把自己當(dāng)作社區(qū)治理共同體成員，才能更好地開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理工作，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的雙贏。
(來(lái)源：中國(guó)社區(qū)報(bào)2020.6.30)
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