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北京市朝陽區(qū)落實《北京市物業(yè)管理條例》，針對老舊小區(qū)多、物業(yè)管理矛盾突出的問題，從提高業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)組建率、物業(yè)服務覆蓋率,、黨的組織和工作覆蓋率(以下簡稱“三率”)入手，加強黨建引領物業(yè)參與社區(qū)治理,，為開展社區(qū)常態(tài)化疫情防控,、破解物業(yè)服務管理難題找到了“金鑰匙”。
從“物業(yè)管理協(xié)會”到“物業(yè)服務聯(lián)盟”
形成行業(yè)服務管理體系
為統(tǒng)籌開展物業(yè)服務管理工作,，北京市朝陽區(qū)逐步建立并完善了區(qū)級—街鄉(xiāng)—社區(qū)的物業(yè)服務管理三級聯(lián)動機制,。
推動成立區(qū)級物業(yè)管理協(xié)會，以行業(yè)組織的形式對全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)進行規(guī)范管理,，并搭建物業(yè)服務企業(yè)參與社會治理的平臺和橋梁,。物業(yè)管理協(xié)會還先后制定了《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會議事規(guī)則》《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會自律準則》《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會會員公約》等，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為,。
物業(yè)管理協(xié)會還對區(qū)內(nèi)103個實施物業(yè)管理項目的房改房,、老舊小區(qū)進行實地調(diào)研，形成了《朝陽區(qū)住宅項目物業(yè)服務基礎標準(試行)》,，規(guī)范綜合服務,、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生,、秩序維護,、裝飾裝修管理、房屋管理,、設施設備維修養(yǎng)護等內(nèi)容,。
為進一步促進物業(yè)服務企業(yè)融入社區(qū)治理，解決好小區(qū)最后“一百米”難題,，朝陽區(qū)43個街鄉(xiāng)全部成立了物業(yè)服務聯(lián)盟及功能型黨組織,，通過物業(yè)服務企業(yè)與社區(qū)黨委“雙向進入，交叉任職”,，完善黨建聯(lián)建機制,，設立黨員先鋒服務崗等方式,，促進黨建引領物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)治理。
各街鄉(xiāng)物業(yè)服務聯(lián)盟根據(jù)屬地特點,，積極創(chuàng)新物業(yè)服務管理方法,。
雙井街道在物業(yè)服務聯(lián)盟中開展“八大行動”，即黨建引領先鋒行動,、議事協(xié)商融合行動,、市民訴求直派行動、垃圾分類促進行動,、物業(yè)問題治理行動,、環(huán)境秩序優(yōu)化行動、安全隱患消除行動,、服務質(zhì)量提升行動,，打破物業(yè)服務企業(yè)原有條塊分割、各管一片的壁壘,，為企業(yè)相互聯(lián)系與資源共享搭建平臺,，同時拓展了物業(yè)服務管理范圍，使物業(yè)服務管理成為城市治理的重要力量,，促進了居民與物業(yè)服務企業(yè)的互相理解,、互相支持。
六里屯街道探索建立“黨建引領,、五方共治”模式,，整合社區(qū)黨委、社區(qū)居委會,、物業(yè),、業(yè)委會、居民五方力量,，推進物業(yè)服務與社區(qū)治理融合發(fā)展,。
建立五方會商機制。組織五方代表定期召開議事協(xié)商會,，充分征求民意,，更快、更好,、更及時地解決物業(yè)服務管理問題,。
建立雙向交叉任職機制。物業(yè)服務企業(yè)負責人進入社區(qū)擔任兼職副書記或副主任,，參與社區(qū)治理工作;社區(qū)“兩委”班子成員進入物業(yè)服務企業(yè)擔任兼職管理人員,，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督指導。
建立聯(lián)合接訪機制,。積極探索基層治理“最多跑一次”的新路徑,，社區(qū)居委會,、物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)黨委的組織下，聯(lián)合接待小區(qū)居民,，定期舉辦聯(lián)合接訪日活動,，現(xiàn)場受理物業(yè)服務管理投訴。
建立走動式辦公機制,。物業(yè)服務管理人員與社區(qū)工作者運用“走動式”工作法,，深入樓間院內(nèi)，拉近與居民的距離,。
建立“紅黑榜”獎懲機制,。制定《六里屯街道物業(yè)考核辦法》，實行日查,、月考,、季評、年底綜合考核機制,，對企業(yè)服務履職,、環(huán)境秩序管理、安全防范,、黨建工作等進行綜合檢查監(jiān)督,。
“黨建引領,、五方共治”強化了物業(yè)服務企業(yè)責任意識,，有效化解了小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，12345熱線物業(yè)管理方面案件明顯下降,，案件解決率和群眾滿意度均有提升,。
從“業(yè)委會”到“物管會”
黨建引領推進共建共治共享
朝陽區(qū)把黨建引領物業(yè)“三率”建設，作為小區(qū)物業(yè)服務管理的基礎來抓,，對已有業(yè)委會強化業(yè)務建設,，提高業(yè)委會對物業(yè)進行監(jiān)督和動員業(yè)主參與物業(yè)服務管理的能力。
大屯街道歐陸經(jīng)典社區(qū)萬興苑小區(qū)由于消防設施老化,，中控室消防報警主機及各樓宇區(qū)域火災控制器處于癱瘓狀態(tài),，火災自動報警器及其聯(lián)動控制系統(tǒng)故障率高，無法保證完好有效使用,，給小區(qū)帶來了嚴重的安全隱患,。
街道工委、辦事處通過“街鄉(xiāng)吹哨,、部門報到”機制,，協(xié)調(diào)區(qū)房管局、區(qū)民防局,、區(qū)衛(wèi)健委,、區(qū)消防支隊,、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多個部門和單位進行解決,。過程中,，存在資金投入缺口較大，小區(qū)地下空間由于歷史原因管理復雜等問題,，經(jīng)過街道,、社區(qū)反復協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)單位和其他使用方同意出資配合,。但是,，在使用小區(qū)公維資金上部分業(yè)主意見較大，在社區(qū)黨委指導下,，小區(qū)業(yè)委會與業(yè)主進行多輪協(xié)商,，終于達成使用公維資金的共識，使困擾小區(qū)多年的問題得以推進解決,。
朝陽區(qū)按照《北京市物業(yè)管理條例》要求,，對暫時不能成立業(yè)委會的小區(qū)建立物業(yè)管理委員會。為加大建設力度,，在區(qū)委組織部統(tǒng)籌下,，區(qū)委社會工委、區(qū)民政局等部門將物管會建設納入?yún)^(qū)級年度社會治理重點任務,。
亞運村街道安苑里社區(qū)率先成立小區(qū)物管會,，明確了物管會的“三個角色”，第一個角色是當好居民的代言人,，加強業(yè)主,、物業(yè)、社區(qū)等各方面溝通,，積極維護業(yè)主的正當權(quán)益;第二個角色是當好監(jiān)督員,，行使好對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管職責，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)正確,、合理,、有效地履行合同，開展好小區(qū)物業(yè)服務工作;第三個角色是當好協(xié)調(diào)員,，主動協(xié)調(diào)居民,、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，更好地發(fā)揮橋梁紐帶作用,。
各社區(qū)以物管會為載體,，推動小區(qū)物業(yè)管理與樓院治理協(xié)調(diào)發(fā)展。建外街道北郎東社區(qū)光輝里小區(qū)物管會與樓院自治相結(jié)合，明確物管會“六項職責”,，包括收集小區(qū)居民對物業(yè)的意見建議;加強小區(qū)物業(yè)服務管理的監(jiān)督;主動與社區(qū)黨委,、居委會溝通情況;動員小區(qū)居民參與小區(qū)治理;引導小區(qū)居民依法繳納物業(yè)費。按照“管起來,、美起來,、聯(lián)起來、動起來,、亮起來”的標準,，組織開展“小樓院、微自治”活動,，使小區(qū)治理邁上新臺階,。
朝陽區(qū)推進黨建引領物業(yè)參與社區(qū)治理，通過物業(yè)黨組織和黨建工作“兩個覆蓋”,，推動社區(qū)治理各項重點工作任務完成,，拓展了破解小區(qū)管理難題的新路徑。
老舊小區(qū)加裝外掛電梯是普遍性難題,，朝陽區(qū)委社會工委,、區(qū)民政局在全區(qū)開展“社區(qū)成長伙伴計劃”時，將類似問題作為社區(qū)診斷的重點內(nèi)容,，組織理論專家,、實踐專家和專業(yè)社會組織進行分析診斷，幫助街鄉(xiāng)提高對小區(qū)業(yè)委會,、物管會的指導能力,，有效促進了小區(qū)物業(yè)管理難題的解決。
此外,，各街道還結(jié)合全景樓院,、全要素小區(qū)建設,，引導物業(yè)服務企業(yè)主動參與社區(qū)治理,，推進形成了多方共治的良好局面。
從“物業(yè)三率”到“三個物業(yè)”
推動服務管理標準不斷提高
朝陽區(qū)老舊小區(qū)多,，提高黨建引領物業(yè)“三率”特別是物業(yè)覆蓋率難度較大,。為破解這一難題，朝陽區(qū)以老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級為重點,，按照“黨建引領,、政府主導、國企支撐,、社會協(xié)同,、居民參與”的思路，成立北京朝陽家園物業(yè)管理有限公司，作為國有物業(yè)服務企業(yè)負責老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底,，目前已在全區(qū)26個老舊小區(qū)開展服務,，大幅度提升了全區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率。
既要提高物業(yè)“三率”,，更要提高物業(yè)服務標準,。為此，朝陽區(qū)提出建設法治物業(yè),、智慧物業(yè),、品牌物業(yè)“三個物業(yè)”的要求，各街鄉(xiāng),、各部門積極探索實踐,。
為打造一流“朝陽物業(yè)”，朝陽區(qū)科信局緊緊圍繞“法治物業(yè),、智慧物業(yè),、品牌物業(yè)”工作目標，按照城市大腦+智慧物業(yè)平臺+N個智慧應用思路,，形成“1+1+N”的智慧物業(yè)工作格局,，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)支撐作用,，以科技賦能助力黨建引領物業(yè)服務企業(yè)參與社會治理,。
團結(jié)湖街道多數(shù)小區(qū)是老舊小區(qū)，而且小區(qū)封閉條件較差,、小區(qū)出入口多,，樓棟門禁系統(tǒng)破損嚴重，平時小廣告屢禁不止,，加上流動人員無法精準統(tǒng)計,，增加了小區(qū)管理難度，也給疫情防控帶來了困難,。街道從長遠治理角度出發(fā),，引入高科技公司，在全地區(qū)小區(qū)出入口安裝智能體溫測控系統(tǒng),，居民進入本小區(qū)需測量人員體溫并記錄人員信息,，如有異常自動報告街道指揮中心。在南北里和一二條兩個社區(qū)229個樓門安裝了智能人臉識別門禁系統(tǒng),，單元門只需刷臉或手機APP即可進入樓門并記錄信息,，實現(xiàn)了小區(qū)樓門管理和疫情防控的雙重目的。
麥子店街道棗營北里社區(qū)針對老舊小區(qū)物業(yè)矛盾較多的實際,，與酒仙橋法庭黨支部聯(lián)合打造“物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項目,，酒仙橋法庭黨支部指派法官以黨支部副書記(席位制)身份加入社區(qū)物業(yè)服務聯(lián)盟黨支部,，進行法治專業(yè)指導。社區(qū)物業(yè)服務聯(lián)盟黨支部發(fā)動各類黨員收集轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛,，定期向聯(lián)盟黨支部匯報,，聯(lián)盟黨支部根據(jù)清單內(nèi)容制定矛盾化解和普法工作方案?！拔飿I(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項目先后解決小區(qū)鄰里采光糾紛,、噪音糾紛等12件，幫助物業(yè)服務企業(yè)改進服務,、完善制度3項,，有效促進了小區(qū)和諧穩(wěn)定。
麥子店街道還以此為基礎,，打造法治物業(yè),、智慧物業(yè)、綠色物業(yè),、安全物業(yè),、品牌物業(yè)等“五型物業(yè)”，推動黨建引領物業(yè)參與社區(qū)治理高質(zhì)量發(fā)展,。
八里莊街道作為老工業(yè)基地,，由于房屋老化破舊，嚴重影響了居民的獲得感,、幸福感和安全感,。街道按照“黨建引領、政府指導,、居民自治,、社會化服務”的思路，創(chuàng)新開展“大小物業(yè)綜合服務”模式,，對老舊小區(qū)進行分類管理,、菜單式物業(yè)服務，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級,。
按照服務管理項目分類,，打破原有“樓、院”觀念,，立足區(qū)域整體,，將公共區(qū)域內(nèi)秩序管理,、綠化養(yǎng)護,、便民服務等項目分別“打包”整合，交由“大物業(yè)”管理,。原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司作為責任主體的“小物業(yè)”,，對樓體、公共設施設備及樓內(nèi)居民家中維修等提供服務。街道還統(tǒng)一引入轄區(qū)專業(yè)維修隊伍,，有償?shù)蛢r幫助居民解決維修難題,。“大小物業(yè)”相互補缺,，促進了老舊小區(qū)“品牌物業(yè)”建設,，紅廟社區(qū)機二委小區(qū)已經(jīng)成為全市的先進典型。
從“被動引領”到“主動參與”
釋放物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)生動力
黨建引領物業(yè)參與社區(qū)治理,，激發(fā)了物業(yè)服務企業(yè)的積極性,、創(chuàng)造性，特別是在疫情防控中,，主動履行“四方責任”,，為打贏社區(qū)疫情防控阻擊戰(zhàn)發(fā)揮了積極作用。在常態(tài)化服務中,，一些物業(yè)服務企業(yè)的理念也得到了更新,，正在由“等問題”向主動“找問題”轉(zhuǎn)變。
六里屯街道的北京三園物業(yè)管理有限公司黨支部將現(xiàn)代物業(yè)管理理念與社區(qū)治理相結(jié)合,，創(chuàng)新性提出危機介入,、舍得投入、服務深入,、多方融入的“四入工作法”,，釋放出黨建引領物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)治理的內(nèi)生動力。
危機介入,。香河園街道新天第小區(qū)曾因物業(yè)管理矛盾,，導致前物業(yè)失管，生活垃圾無人清理,，樓道院內(nèi)衛(wèi)生無人打掃,，小區(qū)停車場無人管理，居民頗有意見,。在街道辦事處協(xié)調(diào)下,，三園物業(yè)緊急介入服務管理工作。物業(yè)支部書記帶隊走訪群眾,、征求意見,、登記居民信息，啟動應急服務,，以高于市場價招聘衛(wèi)生保潔員,，用一周時間清理樓道垃圾、消毒消殺,，經(jīng)過三個多月周到細致的服務,，得到了業(yè)主的普遍認可,。最后經(jīng)全體業(yè)主投票，三園物業(yè)正式進駐新天第小區(qū),，成為小區(qū)居民的好管家,、好伙伴。
舍得投入,。六里屯街道甜水園東里16號樓地下室積水是個老大難問題,，每到夏季就異味沖天，居民意見很大,。三園物業(yè)主動投入3萬元資金,，對地下管線污水管道進行更換，徹底解決了污水排放問題,。建于1994年的道家園社區(qū),，高層樓消防設備陷入癱瘓狀態(tài)，管道腐蝕,、無法上水,，消防系統(tǒng)停止工作，安全隱患極大,。三園物業(yè)自籌200多萬元進行徹底改造,，受益群眾達3000多戶。
近年來,，三園物業(yè)共投入資金600多萬元,，較好地改善了老舊小區(qū)基礎設施和環(huán)境硬件。公司黨支部認為,，越是基礎設施較差,、設備老化，越要舍得投入資金進行改造升級,。
服務深入,。三園物業(yè)黨支部主動參與社區(qū)“大走訪”活動，還通過微信,、電話,、座談等多種形式主動問需，征求意見建議,，對部分小區(qū)居民反映的門禁破損問題,，公司舉一反三，先后為延靜東里小區(qū),、道家園紡織三小區(qū),、方華苑小區(qū)、新天第小區(qū)等5個小區(qū),、12棟高層樓門禁系統(tǒng)進行改造升級,。
多方融入,。作為街道物業(yè)服務聯(lián)盟和社區(qū)黨建工作協(xié)調(diào)委員會成員單位,，三園物業(yè)黨支部主動參與社區(qū)治理,，只要街道和社區(qū)開會或研究部署工作，公司都積極參與,，公司相關(guān)負責人積極參與街道,、社區(qū)的聯(lián)席會、協(xié)商會,，同時要求員工更多地參與社區(qū)工作,，通過入戶走訪，形成了聯(lián)動協(xié)調(diào)機制,，成為社區(qū)治理的重要力量,。
面對增加的工作量，三園物業(yè)黨支部認為,，只有把自己當作社區(qū)治理共同體成員,，才能更好地開展物業(yè)服務管理工作，實現(xiàn)社區(qū)治理和物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的雙贏,。
(來源：中國社區(qū)報2020.6.30)
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